Квартирография в жилых комплексах: как «предугадать» запросы инвестора?

2222

Сколько запланировать студий, однокомнатных, двух- и трехкомнатных квартир в отдельно взятом доме нового жилого комплекса? Ведь от правильного решения зависит успех продаж в вашем ЖК. Получается, перед архитектором, участвующим в проекте, стоит задача не только грамотно «разрезать» площадь этажей на квартиры, но также учесть актуальные запросы рынка, стремительно меняющиеся в последние годы. А перед девелопером — задача выбора архитектора, способного эту задачу с изяществом решить.

Квартирография

Квартирографией называется искусство профессионально распланировать количество и метражи квартир в одном доме комплекса. По сути, это планировочные решения, соединяющие в себе конструктивный (архитектурный) и экономический аспекты строящегося здания.

Если иначе, квартирография — проблема для девелопера, стремящегося «предугадать» спрос на квартиры. Сколько в процентном отношении будет необходимо «однушек»? «Двушек»? А сколько «трешек» учесть в ЖК, чтобы они не остались нераспроданными еще долгое время после сдачи дома в эксплуатацию? С такой ситуацией знакомы, пожалуй, все девелоперы в Киеве.

«Угадал — не угадал», но от этого зависит уровень продаж в новом ЖК, успех только стартующего проекта жилого комплекса.

Важна квартирография и для инвестора — она раскрывает класс жилья получше любой маркетинговой информации на сайте и билборде. Например, есть классические пропорции для эконом-жилья (половина и больше — малометражные квартиры), соответствующим будут соседи и уровень комфорта в комплексе. То же справедливо и для комфорт-, и для бизнес-класса. Таким образом, квартирография — это еще один способ составить мнение о ЖК, и, соответственно, остановить (или не остановить) на нем свой выбор, что крайне немаловажно на сегодняшнем высококонкурентном рынке.

Снять эту «головную боль» для девелопера должны архитекторы. И чем профессиональней они будут, тем успешнее будет проект.

Задача на усложнение

По данным компании City Development Solutions, структура пополнения рынка новыми квартирами за последний год остается практически неизменной — основной удельный вес (62%) в ней занимают 1-комнатные квартиры. Удельный вес 2-х и 3-х комнатных квартир остается стабильным – на уровне 25% и 13% соответственно. Многокомнатные квартиры, за редкими исключениями, формируются только за счет двхуровневых квартир на последних этажах. При этом в комплексах, открывших продажи во II квартале 2017 года наблюдается тенденция «нарезки» последних этажей на 2-комнатные и 3-комнатные двухуровневые квартиры.

Но если для вас задача распределения процентного соотношения разных квартир на этажах нового проекта ЖК не так и трудна, можно взять для примера проект посложнее. Например, стартовавший недавно проект компании «Киевгорстрой» ЖК «MIRAX» на Глубочицкой улице в Киеве. Архитектурный проект для этого комплекса разрабатывало бюро Urban Experts при участии британской компании Leslie Jones Architecture.

Сложность проекта заключалась в том, что объект долгое время оставался «недостроем», причем задумывался он не как жилой комплекс, а как офисное здание. Задача адаптации проекта под требования жилого комплекса бизнес-класса, оказалась действительно необычной, требующей не только достаточных знаний и опыта архитекторов, но и креативного подхода. Задача реализовать картографию не в планируемом «с нуля», а в уже существовавшем объекте, ко всему относящемуся к экспериментальному строительству. При этом объект обладал специфическими для офисного здания конструкциями и лестнично-лифтовыми коммуникациями.

Как отмечает Сергей Пузько, главный архитектор Urban Experts, «Огромным вкладом здесь стал опыт девелопера — «Киевгорстроя», дававшего свои рекомендации и пожелания. И, стоит признать этот вклад немаловажным: компания — самый большой застройщик в Украине, обладающий собственной большой командой аналитиков.  Кроме того, существенную роль сыграло изучение иностранного опыта, в частности, архитекторы из Urban Experts анализировали успешные проекты в данном сегменте своих британских партнеров Leslie Jones Architecture».

Квартирография в деле

Для проекта ЖК MIRAX Urban Experts cоздали около 300 типов квартир, только в одной секции — основной башне комплекса — насчитывается около 35 типов планировок. Конечно, не все из наработанного прошло согласование с девелопером, и не все будет воплощено в жизнь, но, тем не менее, архитекторами была проделана огромная работа, и в этом плане описанная нами выше «головная боль» для девелопера была снята.

По проекту архитекторов бюро Urban Experts, в новом ЖК запланированы как квартиры небольшой площади (около 40 кв.м однокомнатная), так и двухуровневые квартиры в 4-5 комнат и площадью до 160 кв.м. Учтены встроенные апартаменты, видовые квартиры с панорамами Киева.

Обслуживаемые апартаменты (здесь имеется в виду съемное жилье высокого класса) — это сравнительно новое явление на локальном рынке недвижимости. Основное отличие от квартир —ненормируемая площадь (что имеется в виду?), здесь не учитываются нормы инсоляции (только освещенности), кроме того в апартаментах берется в расчет промышленный тариф на водоснабжение, электричество и тепло. «Заказчик довольно скептично отнесся к проектированию апартаментов, опасаясь отсутствия спроса на них. Но, как мы видим, уже спустя 3 месяца со старта продаж половина из апартаментов продана. Такое явление как апартаменты отлично вписывается в общую концепцию комплекса бизнес-класса», — поясняет Сергей Пузько.

Всего в комплексе запланировано 1260 квартир и 274 апартамента. Кроме того, в новом ЖК архитекторы «прописали» квартиры с террасами — своим «мини-двориком». Конечно, не каждый ЖК может похвастаться наличием террас, причем достаточно больших, площадью 15-30 кв.м, с прекрасным видом на город, что несомненно будет еще одним преимуществом данного ЖК.

«За видимым результатом стоит действительно много работы, аналитического труда. Наши архитекторы предлагали много планировок, боролись за каждое предложение. И стоит учесть, что среди наших предложений были и более прогрессивные типы квартир, чаще встречающихся на западных рынках, чем на склонном к классике локальном рынке» комментирует главный архитектор Urban Experts.

Как комментируют данную тему в «Киевгорстрое» — «Квартирографию по ЖК MIRAX, как и по другим объектам, решал спрос на рынке. На сегодняшний день самым большим спросом пользуются небольшие квартиры, поэтому на них был сделан акцент. Также, было учтено, что месторасположение комплекса было бы удобно для бизнеса, поэтому там есть интересные предложения для офисов, а в секциях с апартаментами можно обустроить хостел, выкупив сразу несколько помещений. Там предусмотрена вместительная парковка. Это комплекс действительно интересный, поэтому и пользуется спросом у покупателей».

Решение сложной задачи

С ростом конкуренции на рынке жилой недвижимости ставки для застройщиков в деле распродаваемости своих новостроек только растут. Цепной реакцией перенимаются друг у друга приемы, маркетинговые ходы, решения по организации инфраструктуры. Но квартирография по-прежнему (и даже больше) остается одной из самых важных задач для девелопера. А поскольку решить ее призван архитектор, следовательно, именно его профессионализм, опыт и умения сегодня выдвигаются на первые роли в деле успеха всего ЖК.

Как показывает пример ЖК MIRAX, подобные вопросы можно с успехом решать и на украинском рынке, используя синергию с девелопером, знания и стремления архитекторов и опыт иностранных архитектурных бюро, как это было реализовано в работе Urban Experts и их британских партнеров Leslie Jones Architecture.

Читайте также:

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированны? Войти на сайт
Гость
25.11.2017
Если вы хотите зарегистрироваться, пожалуйста заполните формы имени и имя пользователя.

Изображение капчи