Недвижимость в Украине: не рост, но и не падение

Недвижимость в Украине: не рост, но и не падение

Рынок недвижимости Украины переживает не лучшие времена в своей истории. Низкая инвестиционная привлекательность, высокий уровень коррупции, девальвация гривны, невысокие доходы большинства граждан негативно сказываются на и так низких темпах роста экономики Украины. Однако не так все плохо, как может показаться на первый взгляд.

В 2016 и начале 2017 года в Украине наблюдается рост розничного товарооборота, что указывает на активизацию рынка торговой и складской недвижимости. В офисном и гостиничном секторе недвижимости ситуация усугублена замедлением развития бизнеса и отсутствием новых игроков, но даже здесь есть ожидания по стабилизации на фоне возобновления экономического роста и делового туризма. Инвестирование в жилой недвижимости подстегнули рост недоверия украинцев к банкам и отсутствие альтернативных фининструментов для сохранения личных средств. Как следствие - многие инвестируют сейчас в жилые квадратные метры.

Торговая недвижимость: удалось сохранить привязку арендных ставок к доллару США

По данным NAI Ukraine, общий объем торговых объектов Киева достиг 1 299 тыс. м2, что соответствует показателю 446 м2 на 1000 жителей.

Предложение столицы в 2016 году пополнилось вводом в эксплуатацию торговых центров Lavina Mall (GLA=127 000 м2); ЦУМ (GLA=23 500 м2); New Way (GLA = 17 000 м2); «Орнамент» (GLA = 4 000 м2); «МегаМаркет» (GLA = ~10 000 м2). Также открылось два небольших супермаркета Novus.

В связи с нестабильной экономической ситуацией в Украине были смещены даты по запуску на более поздние сроки таких проектов как: «Blockbuster Mall»; «Retroville»; «Ocean Mall», «Лукьяновка», «Smart Plaza», «Respublika» и другие.

В 2016 году наметилось укрепление партнерских отношений между арендаторами и управляющими компаниями. Так, удалось сохранить привязку арендных ставок к доллару США (фиксируются на поквартальной основе), а процент от товарооборота стал инструментом компенсации снижения арендных ставок.

На рынке видна активная ротация арендаторов в связи с тем, что операторы оптимизируют свой бизнес путем переезда из нерентабельных в более успешные ТРЦ. Некоторые розничные сети используют время кризиса для активного развития и вытеснения конкурентов.

Средний уровень вакантности к концу 2016 года стабилизировался на уровне 5,5%.

В условиях девальвации национальной валюты и колебаний обменного курса украинские товаропроизводители получают ценовое преимущество и высокую лояльность покупателей. Появляются новые марки одежды и обуви, диверсифицируются форматы существующих операторов – «Arber», «VDone», «a.Tan», «Goldi», «Kleo». Развиваются фирменные магазины и крупноформатные универмаги одежды украинских товаропроизводителей («NAMES’UA modateka» в ТРЦ «Проспект», а также «Метроград»; «Глобус»; «ЦУМ»). Администрации ТРЦ поддерживают положительные тенденции развития национальных производителей, расширяют ассортимент украинских товаров в галереях моды с целью предоставить покупателям широкий выбор с оптимальным соотношением «цена – качество», предлагают молодым маркам более льготные, лояльные условия.

Продолжается перераспределение потоков и сокращение разрыва в посещаемости окружных и региональных ТРЦ - потребители становятся более прагматичными и выбирают либо микрорайонные ТЦ, расположенные в пешеходной доступности, либо крупноформатные региональные ТРЦ предоставляющие наибольший выбор товарных групп и развлечений.

Офисная недвижимость: рост ставок не предвидится до стабилизации экономики Украины

По итогам 2016 года на рынке офисной недвижимости Киева были введены в эксплуатацию новые очереди в бизнес-центрах класса «B»: «Протасов» (4 оч.), «Лагода» (3 оч.), «Ирва» (3 оч.), БЦ по Лейпцигской, 15 (3 оч.) с совокупной арендуемой площадью 36 900 м2, говорится в аналитическом отчете NAI Ukraine.

Так, на конец прошлого года общее предложение на рынке офисной недвижимости столицы приблизилось к 1,7 млн. м2.

В 2016 году активизация спроса со стороны арендаторов связанна с большим количеством переездов компаний с целью оптимизации коммерческих условий аренды, или же в связи с увеличением или уменьшением офисов. Наибольшую активность проявили фармацевтические компании.

Главными арендаторами офисных площадей Класса А остаются международные компании, которых интересуют крупные лоты от 1000 метров квадратных, которые превалировали в общем объеме сделок 2016 года. При этом доля отечественных компаний растет.

По видам деятельности наибольшие доли занимают IT-компании (44%), фармацевтические (33%) и FMCG-компании (20%).

Девальвация гривны и кризис банковской системы Украины негативно отразились на динамике арендных ставок в иностранной валюте. Диапазон цен за 1 м2 помещений в бизнес-центрах класса «А» составил 18-28 $/м2/мес, в классе «В» 12-18 $/м2/мес (без учета НДС и эксплуатационных платежей). Однако, из-за активизации спроса и небольшому объему нового предложения, темпы падения ставок в течении 2016 года замедлилась.

Сокращение девелопмента и участившиеся переносы сроков открытия проектов на рынке офисной недвижимости продолжатся и в ближайшие годы. При этом есть предпосылки для сохранения наметившейся в 2016 году тенденции по увеличению спроса. Новых иностранных арендаторов не предвидится, однако существующие компании продолжат использовать рыночную ситуацию для улучшения коммерческих условий. Также влияние окажет мировая тенденция к реорганизации компаний (поглощения, слияния, разделения и пр.).

В NAI Ukraine предвидят дальнейшее снижение вакантности на рынке офисной недвижимости Украины, которая сегодня составляет 12-15% и стабилизации арендных ставок. Но из-за привязки цены за м. кв. к иностранной валюте, рост ставок мало вероятен до полной нормализации экономики Украины.

Жилая недвижимость: вынужденные инвестиции в квадратные метры

Как сообщают в NAI Ukraine, по результатам 2016 года, объемы ввода жилья в эксплуатацию в Киеве и области увеличились, в большей степени за счет строительства в пригороде Киева. Активнее всего застраивались Соломенский и Дарницкий районы Киева, и Киево-Святошинский район с Ирпенью в области.

Больше всего появилось 1-комнатных квартир, при этом большой популярностью начали пользоваться квартиры смарт-формата: площадью 20-30 м. кв.

Утвержденная государством цена жилья на 2017 год повысилась на 12%. Остался значительный разрыв между более и менее экономически развитыми регионами страны.

Предложения жилья как на первичном, так и на вторичном рынке в Киеве и области остается стабильным, так как сейчас в условиях экономической нестабильности и низкого доверия к банковской систем для многих украинцев инвестиции в жилье стали инструментом сохранения средств. В среднем 350-370 объектов на первичном рынке, и около 90 тыс. квартир на вторичном рынке.

Большинство «новостроев» на рынке Киева и области относятся к эконом классу, тогда как на вторичном рынке Киева большинство объектов на продажу можно отнести к среднему ценовому сегменту: $ 50-100 тыс.

Падение цен на жилье в 2016 году продолжилось и первых месяцах 2017 года . Годовое снижение достигло 12-13% для обеих рынков Киева, и 6% для области. В столице наиболее дорогими по-прежнему остаются Шевченковский, Печерский и Оболонский районы.

Наибольшей популярностью у покупателей пользовались 2-3 комнатные квартиры стоимостью $ 50-100 тыс. Хотя в общем спрос на рынке имеет тенденцию к сокращению из-за падения покупательской способности, качества строительства, несвоевременности ввода в эксплуатацию, что подрывает доверие инвесторов. Похожие тенденции наблюдаются и на вторичном рынке. Средний период продажи объекта 0,5-1 год, при этом, обычный дисконт при продаже колеблется от 20 до 40% от первоначальной стоимости.

Меньше всего спрос упал в премиум классе, где объект в среднем вводится в эксплуатацию с 90% проданных квартир.

Читайте также:

 

Комментарии

Нет созданных комментариев. Будь первым кто оставит комментарий.
Уже зарегистрированны? Войти на сайт
Гость
18.10.2017
Если вы хотите зарегистрироваться, пожалуйста заполните формы имени и имя пользователя.

Изображение капчи

Последние комментарии

Анастасия Как продать идею. История стартапа, который искал не инвесторов, а клиентов
08 сентября 2017
Интересно! Спасибо, что делитесь опытом)
Alexr Я слишком хорош для этой работы: почему безработице сопутствует кадровый голод
04 августа 2017
Это бред, я себя уважаю, уважаю свое время, почему, я должен тратить его за копейки, нету мотивации ...
Диана Роженкова Бум украинских стартапов: строим долгоиграющий бизнес, а не однодневку
11 мая 2017
Кстати, многие как раз копируют идею, и, если в правильный момент это делают и с маркетинговым бюдже...
Crossover Ukraine Американские компании должны платить украинским программистам больше
29 марта 2017
Владимир, спасибо за вопрос! Вот адрес нашей платформы https://www.crossover.comВ разделе вакансии ...

Подписаться на новые блоги на платформе Инвестгазета:

Инвестгазета – блогерская платформа лидеров мнений. Мы создали этот ресурс, потому что хотим слышать информацию от первого лица, без редакционной интерпретации. Идея Инвестгазеты проста – инвестиционное и экспертное сообщество на одной платформе, где международные инвесторы, топ-менеджеры, фаундеры стартапов, бизнес и финансовые эксперты делятся своими мнениями. Писать блоги на платформе Инвестгазета может любой желающий с учетом Правил.

Перепечатка, воспроизведение или использование материалов сайта investgazeta.info приветствуются с учетом ограничений, предусмотренных Правилами использования материалов. Редакция Инвестгазеты не несет ответственность за достоверность републикованных материалов, мнения и информацию, изложенные блогах и в комментариях, а также действия, предпринятые на основании полученной информации.